На основании ст. 27 ЖК РФ местные власти имеют право отказать в согласовании перепланировки, если проект нарушает установленные нормы и требования. Конечно, в решении об отказе вам обязательно сообщат, что именно не понравилось проверяющим органам. Но переделка проекта повлечет дополнительные финансовые и временные издержки.
Чтобы с первого раза пройти все этапы согласования, нужно заранее знать, что можно и что нельзя делать в рамках перепланировки квартиры. Эксперты Центра согласования и узаконивания перепланировок «Результат» не только расскажут о «подводных камнях» процедуры, но и предложат альтернативные решения по «запрещенным» работам.
Перечень распространенных ошибок
Полный перечень того, что нельзя делать при перепланировке квартиры, приведен в Приложении №2 к Решению Совета городского округа г. Уфы от 11.09.2019 № 44/4. В документе отдельно оговаривается, что перепланировка не должна нарушать еще и другие нормативные документы: федеральные законы, СНИПы, СанПиНы и пр.
Чтобы не запутаться, рассмотрим их подробнее.
Объединение лоджии или балкона с жилой частью квартиры
Подобное решение запрещено, так как в ходе объединения нарушается тепловой контур здания, в результате чего:
- повышается нагрузка на систему центрального отопления;
- снижается эффективность обогрева не только вашей, но и соседних квартир;
- возникает риск промерзания стен, образования плесени.
Что же делать тем, кто хочет выиграть дополнительную площадь и повысить инсоляцию помещения? Можно снести подоконный блок, а на его место установить панорамные раздвижные двери.
Отопление балкона или лоджии за счет общедомовой тепловой системы
Радиаторы должны находиться внутри помещения – их нельзя переносить даже на утепленные балконы и лоджии. Причина та же, что и в предыдущем пункте – ухудшение теплового контура. К тому же, из-за погодных капризов трубы могут не выдержать и лопнуть, в результате чего пострадают не только соседи снизу, но и весь подъезд – когда лишится отопления из-за аварии.
Устройство балкона, веранды выше второго этажа
В многоквартирных домах, на первых этажах часто не предусмотрены балконы: по закону вы можете спроектировать и даже обустроить подобное помещение. А вот жильцам остальных этажей «не повезло»: любые постройки, не предусмотренные застройщиком, согласовать не удастся. Дело в том, что «лишний» балкон повышает нагрузку на несущие конструкции, что может привести к трещинам или даже обрушению здания. То же самое касается самовольного расширения пространства за счет пристройки дополнительных комнат.
Отсутствие доступа к коммуникациям, отключающим устройствам
Трубы, стояки, водяные и газовые краны, счетчики и другие элементы коммуникаций нельзя вмуровывать в стены, прятать за отделочными материалами без оставления технических люков или иных подходов. В любой момент вы или ответственное лицо (мастер, электрик, сантехник) должны суметь быстро добраться до нужной трубы или крана, чтобы перекрыть воду, газ, провести ремонтные или обслуживающие работы.
Снос вентканалов и вентиляционных коробов, уменьшение их сечения, вынос на улицу
Чаще всего страдает вентиляция между кухней и санузлом – её сносят ради лишних квадратных метров. Такое решение согласовать нельзя, так как вы перекрываете поток воздуха в соседние помещения.
По той же причине нельзя уменьшать диаметр труб или коробов – воздушный поток из-за этого ослаблен, вентиляция либо совсем исчезнет, либо перестанет справляться со своей задачей.
Выносить венткороба за пределы помещения тоже нельзя, вне зависимости от того, на каком этаже находится квартира: такое решение ухудшит внешний вид фасадов.
Объединение газифицированной кухни с жилыми комнатами
Популярное решение, позволяющее выиграть квадратные метры под столовую, под запретом, если на кухне установлена газовая плита или работает газовый котел. В целях безопасности газифицированное помещение должно быть отделено от других комнат дверью: в случае утечки газа это решение спасет жизни людей, а в случае взрыва или возгорания значительно сократит степень разрушений.
Если вы все же хотите объединить помещения, откажитесь от газа: замените плиту на электрическую или индукционную – правила это позволяют.
Обустройство водяного «теплого пола» в домах с центральным отоплением
Электрический «теплый пол» устанавливать можно, а водяной – нельзя. Причина такого запрета проста: забирая воду из системы отопления, вы нарушаете работоспособность тепловой сети. То есть, жильцам следующих этажей может не хватить давления в трубах, из-за чего в их радиаторы горячая вода не будет поступать вовсе. В итоге температура в таких квартирах снизится, начнут промерзать стены, заведется плесень и грибок. Не говоря уже о возможных разрушениях внешней стены.
Увеличение нагрузки на несущие конструкции
Помимо собственного веса, перекрытия в многоквартирных домах испытывают постоянные статические нагрузки. При их расчете учитывается масса:
- утеплителя и шумоизоляции;
- напольной стяжки и отделочных материалов;
- межкомнатных перегородок;
- мебели, сантехники и другого оборудования;
- коммуникаций.
Если в процессе перепланировки расчетная нагрузка превысит несущие способности перекрытий, то последствия будут плачевными для всех: деформация плиты, прогиб, трещины и даже обрушение.
Чтобы понять, что запрещено во время перепланировки отдельной квартиры, нужно либо самостоятельно рассчитать будущие нагрузки с учетом особенностей строительных и отделочных материалов, либо доверить эту задачу проектировщикам и инженерам на стадии подготовки проекта перепланировки.
Обустройство проемов, ниш, отверстий в неположенных местах
К перечню участков, в которых запрещено делать любые отверстия, ниши или проемы, относятся:
- стены-пилоны: перегородки с выступающими колоннами, которые принимают на себя часть нагрузки от несущих конструкций;
- стены-диафрагмы: ребра жесткости, отвечающие за устойчивость всего многоквартирного дома;
- колоннах, столбах;
- в местах соединения несущих конструкций.
Согласовать проемы в несущих стенах можно, но далеко не во всех ситуациях. Перед началом таких работ нужно вызвать инженера для оформления технического заключения: специалист проведет необходимые исследования и ответит, возможно ли реализовать вашу задумку. В любом случае, подобное изменения в несущих элементах невозможны без дополнительного усиления: например, новый дверной проем сверху укрепляют металлическим профилем.
Переустройство технических помещений
Если вы планируете приспособить под собственные нужды подвал, технический подпол, чердак, технический этаж или часть лестничной клетки, то заведомо обречены на провал при согласовании плана перепланировки. Подобные решения затрагивают интересы других собственников, ухудшают эксплуатацию здания, нарушают требования санитарных и пожарных правил.
Любые ремонтные работы (кроме косметических) в аварийных домах
Причина запрета очевидна: есть риск обрушения конструкций, ухудшения текущего состояния здания. Поэтому лучше не штробить стены, не прорезать новые двери и уж точно не трогать существующие перегородки.
Подведем итог
Рассмотреть различные варианты перепланировок в рамках одной статьи довольно сложно: помимо прямых запретов есть еще пограничные решения, успех согласования которых зависит от позиции конкретных ведомств или даже проверяющих лиц.
Чтобы избежать возможных проблем, заранее узнать, что нельзя делать в планируемой перепланировке квартиры, обращайтесь к профессионалам. Инженеры-проектировщики обследуют квартиру, проведут измерения и другие исследования, после чего составят грамотный проект переделки с учетом актуальных федеральных и региональных норм и требований.
