Покупка квартиры в панельном доме очень часто заставляет задуматься новых жильцов о переделке помещений. Причиной тому служит или не очень удобное расположение комнат, которому при строительстве не уделялось достаточно внимания или же хозяева хотят создать свой, уникальный дизайн. Кто-то сразу принимается за работу, а дальновидные владельцы задумываются, что можно делать при ремонте, а что категорически запрещено законом. В этой статье мы вместе с экспертами организации «Результат» рассмотрим данные вопросы и постараемся отметить все важные нюансы.
Для начала необходимо определиться, какие действия при ремонте относятся к перепланировке:
- Демонтаж стен и перегородок (как правило, стены между комнатами являются несущими);
- Перемещение стен;
- Новые дверные проемы.
Существует также понятие «переустройство». К нему относятся:
- Перемещение газового оборудования (трубы, плита, колонки);
- Перенос сантехники (унитаз, раковина, ванная);
- Манипуляции с электрикой (изменение позиций розеток и выключателей).
Все эти действия следует проводить только после предварительного согласования с БТИ, так как любые изменения могут причинить ущерб всему многоквартирному дому.
Что можно делать при переустройстве или перепланировке в панельном доме.
- Если ваш дом построен до 2007 года, то есть возможность сделать новый проем с усилением рамы размером не более 110 см. При этом располагаться он должен не ближе, чем 1 м к внешней стене и уже имеющемуся проему;
- В таких же домах можно убрать подоконную часть внешней стены;
- Увеличить санузел за счет перемещения перегородок между нежилыми помещениями (кладовая, прихожая, коридор);
- Расширить таким же способом коридор, уменьшив квадратуру санузла;
- Разрешается увеличить площадь жилых комнат путем перемещения перегородочных стен между ними и нежилой частью квартиры;
- Возможно объединение кухни и жилой комнаты, если стена не является несущей, оборудование не газовое, а электрическое, а также, если плита не переносится на жилую часть.
Теперь поговорим о том, что делать нельзя.
- В панельных домах, построенных после 2007 года, любые действия с несущими стенами категорически запрещены. Исключением является наличие особого углубления в стене, в котором можно прорубить проем;
- Демонтаж балконного порожка;
- Убирать балконный блок (подоконную часть) в домах, построенных после 2007 года;
- Делать проем между жилой комнатой или кухней и санузлом. Если в квартире имеется второй санузел, то разрешается сделать вход из спальни;
- Увеличивать площадь душевой и туалета за счет жилых комнат;
- Объединять кухню с газовым оборудованием и жилое помещение;
- Размещать кухню над жилыми комнатами нижнего этажа и под санузлом верхнего;
- Обустраивать санузел над кухней или жилой комнатой нижнего этажа;
- Оборудовать жилую комнату под санузлом верхнего этажа;
Дополнительные ограничения, которые следует учитывать перед началом ремонтных работ:
- Убирать дверь между кухней и коридором, если есть газовая плита, запрещено;
- Нельзя заделывать оконные проемы в жилых комнатах и кухне;
- Нельзя блокировать подходы и доступ к вентиляции, счетчикам, трубам и стоякам;
- Убирать или уменьшать короба вентиляции также нельзя (исключением является короб, размещенный в металлической трубе и закрытый сверху специальной перегородкой);
- Исключено проведение теплых полов за счет центральной системы отопления;
- Запрещается нарушать устойчивость конструкций путем установки тяжелых перегородочных стен.
Можно ли штробить стены
Еще один важный пункт, с которым сталкиваются практически все владельцы квартир в панельных домах, когда затевают ремонт. И здесь существуют свои правила. Категорически запрещается штроба несущих панелей для проведения в них электропроводки, канализационных или водяных труб. Любые подобные действия могут нанести серьезный вред всему зданию, поэтому даже если вы решите провести такие работы, скрыв от инспекции, стоит задуматься в первую очередь о безопасности всех жителей дома.
Что же делать, если в ваши планы входит процесс замены старой проводки или сантехнических труб? Наши эксперты отвечают на этот вопрос.
Разрешается штробить перегородочные стены с соблюдением некоторых норм:
- Размер шва не должен превышать 2 см в ширину и 2,5 см в глубину;
- Нельзя делать диагональную штробу, а также проводить ее по углам;
- Необходимо учитывать дополнительные нормативы каждого региона в отдельности.
Соответственно, провода рекомендуется протягивать по имеющимся стенам и закрывать их либо гипсокартоном, либо слоем штукатурки. А вот сантехническое оборудование спрятать в стенах не получится.
Присоединение балкона
Если раньше этот вопрос решался быстро, и позволялось проводить основательные работы по присоединению балкона к жилой части квартиры, то сегодня ужесточение правил привело к тому, что многие манипуляции стали запрещенными.
Точнее запрещено делать все, кроме утепления лоджии с помощью электроконвектора или теплого пола. При этом лоджия должна быть изолированной.
Варианты перепланировки
Далее предлагаем ознакомиться с вариантами перепланировки, рекомендуемые экспертами «Результат».
Кухня
Чаще всего именно это помещение хозяева квартир желают изменить. Маленькая шести или девятиметровая кухня их не устраивает, и возникает желание объединить ее с жилой комнатой или коридором, сделав одну большую гостиную, или просто увеличить «зону готовки». Перегородочные стены и электрическая плита позволяют это сделать, а если оборудование на кухне газовое, а стена несущая, то демонтаж стен запрещен.
Если же плита на кухне газовая, а стена не является несущей, то можно произвести демонтаж этой стены, но при этом должна быть установлена раздвижная или съемная перегородка.
В нашей практике были случаи, когда хозяева готовы были отказаться от газового оборудования и установить электрическую плиту. Но для этого им необходимо было получить разрешение газовой службы на отключение их квартиры от общей трубы. Это очень дорогое удовольствие, так как процедура непростая, а в некоторых случаях невыполнимая.
Гостиная и коридор
Длинный и узкий коридор можно совместить с гостиной, сделав тем самым жилую комнату просторнее и функциональнее. При наличии между этими помещениями перегородочной стены такая перепланировка любую квартиру сделает более уютной и современной.
Ванная и туалет
Объединение раздельных санузлов путем демонтажа перегородочной стены — частое явление в панельных домах. Это позволяет увеличить общую площадь санузла, установить большую душевую кабину и сделать помещение удобным и красивым. На такие работы БТИ чаще всего дает разрешение.
Для этой же цели переносят перегородочную стену между ванной комнатой и коридором, а также задействуют кладовую или встроенный шкаф жилой комнаты.
Если вы решили наоборот разделить перегородкой туалет и ванную комнату, то проблем с оформлением документов не возникнет.
А вот перемещать унитаз, ванную или раковину можно только при условии, что канализационные трубы переноситься не будут. Данная процедура требует особого разрешения, поэтому обязательно согласовывайте все проекты с соответствующими органами.
Жилая комната
Сюда относятся спальни, детские и гостиные. Данные помещения можно как уменьшать, так и увеличивать за счет встроенной гардеробной, а также смежной кладовой или коридора. Опять-таки при условии, что стены не являются несущими, можно производить монтаж/демонтаж перегородочных панелей. Увеличивать жилые комнаты, объединяя их с балконом или лоджией категорически запрещено.
В однокомнатной квартире можно разделить комнату на два жилых помещения. Для этого можно установить перегородочную стену так, чтобы площадь одной комнаты была не менее 16 м.кв., а второй — не менее 9 м.кв.
Для информации
С 2011 года у владельцев квартир панельных домов имеется возможность выполнять ремонтные работы по типовым проектам. Данный вариант можно рассматривать, если планировка вашей квартиры учтена в проекте, и запланированные изменения имеются в каталоге этого проекта. Но как показывает практика, очень редко предлагаемые варианты полностью устраивают хозяев, при этом многих типов квартир в каталогах попросту нет.
Ответственность за незаконную перепланировку
Если вы приняли решение переделать квартиру «под себя», сделать идеальное уютное гнездышко, а для этого требуется перепланировка, то автоматически возникает вопрос: сделать все по закону, подобрать оптимальный вариант ремонта и спать спокойно или отказаться от бумажной волокиты и затрат на получение разрешений и провести все работы нелегально. Второй вариант имеет очень серьезные последствия.
Во-первых, изменив даже незначительную часть конструкции многоэтажного дома, вы подвергаете опасности и себя и всех остальных жителей.
Во-вторых, это грозит серьезным штрафом. Также придется заплатить за восстановление поврежденных частей стен и усиление крепости несущих панелей. Сумма такого «ремонта» может доходить до одного миллиона рублей.
В третьих, с незаконной перепланировкой продать квартиру в будущем вы вряд ли сможете. Либо вам придется проходить долгие бюрократические прения с БТИ, опять-таки платить штрафы. А это потеря времени и, соответственно, нарушение ваших планов продажи.
Таким образом, можно сделать вывод, что затевая капитальный ремонт с перепланировкой, следует в первую очередь обратиться к специалистам для проектирования и согласования проекта с инспекцией, получить технический паспорт с внесенными изменениями и уже после этого приступить к ремонту. Только так можно по завершении всех работ полностью насладиться готовым результатом и при этом быть спокойным, что все сделано по закону.
