Риэлторы знают, как бывает сложно продать квартиру на первом этаже: будущих владельцев отпугивает шум и пыль с улицы, сырость и холод с подвала, а также множество других неудобств. Однако с точки зрения ремонта такое расположение квартиры – большое преимущество.
Вместе с экспертами компании «Результат» разберем все плюсы и минусы первого этажа в плане согласования перепланировки.
Преимущества и недостатки квартиры на первом этаже в плане ремонта
Перепланировка квартиры на первом этаже не ограничена рамками, присущими квартирам на других этажах. Причина проста: внизу нет жилых помещений, а значит ограничения, связанные с этим обстоятельством, можно не учитывать.
Вот лишь некоторые плюсы такого размещения:
- Кухню с электроплитой можно перенести в любую точку помещения, в том числе в жилые комнаты. Да и для газифицированного помещения вариантов переделки намного больше – саму плиту за пределы изначальных границ вынести не получится, но площадь и форму самой кухни можно интересно обыграть.
- На первом этаже можно смело переносить границы влажной зоны – туалета, ванной, душевой: так как внизу нет жилых помещений, то учитывать их расположение не придется.
- Есть техническая возможность для обустройства отдельного входа со стороны улицы.
- Наконец, на первом этаже есть техническая возможность расширения квартиры за счет пристроек – например, балкона. Получить разрешение на такую переделку довольно сложно, в том числе из-за обязательного согласия других собственников многоквартирного дома, однако в ряде случаев вполне возможно.
Недостатки в плане перепланировки тоже имеются:
- Большая нагрузка на несущие стены. Если на верхних этажах можно согласовать широкий проем в капитальной стене (например, для визуального объединения кухни и гостиной), то на первом этаже даже стандартный проем в 60-90 см может оказаться под запретом. Конечно, каждый случай индивидуален, поэтому сразу от идей ремонта отказываться не стоит – лучше записаться на консультацию к специалистам компании «Результат» и получить список разрешенных и измененных изменений, адаптированный с учетом специфика вашей квартиры.
- Нельзя расширить кухню под санузел соседей. Дело в том, что п. 9.22 СП 54.13330.2016 запрещает расширять ванную или туалет (в т.ч. совмещенный санузел) над кухнями нижнего этажа. Получается, если владельцы квартиры на 1 этаже «раздвинут» стены своей кухни под санузел сверху, то автоматически сделают нарушителями собственных соседей. Контролирующие органы такие переделки не одобряют, рассматривая в них «ухудшение жилищных условий».
Разрешенные варианты перепланировки квартиры на первом этаже
Главное преимущество подобных квартир – отсутствие под ними жилых помещений, что значительно расширяет перечень допустимых переделок. Итак, что же можно делать в рамках перепланировки на 1 этаже?
- Полный перенос кухни в жилую зону. Важное условие – наличие минимум двух жилых комнат. Дело в том, что перенос переведет место назначения в статус нежилого помещения, поэтому в квартире должна остаться хотя бы одна жилая комната. Технически на месте старой кухни можно организовать спальню или детскую, но на плане она все равно останется как нежилая зона.
- Расширение санузла за счет жилых помещений. Обычно к туалету или ванной присоединяют часть коридора, встроенные ниши или шкафы, кладовые и другие подсобные помещения. Но жителям первых этажей разрешается присоединять и жилые комнаты – из-за отсутствия соседей снизу такое решение не повлияет на качество их жилищных условий. Здесь тоже есть нюанс: если выход из туалета (на ванную и душевую это требование не распространяется) окажется в жилой зоне, то эта комната на плане получит статус нежилой. Исключение – второй санузел, его можно вывести хоть в спальню.
- Расширение кухни с электроплитой за счет жилого помещения. Если планируется объединение (создание кухни-гостиной), то требование о минимум двух жилых комнатах сохраняется по той же причине, что и в первом пункте. Если переносится или возводится новая стена, то ограничений на количество комнат нет.
- Расширение газифицированной кухни за счет площади жилой комнаты. По правилам между этими помещениями должна быть либо перегородка, либо дверь. Если это требование выполняется, то границы помещения можно сдвигать и раздвигать по своему усмотрению (и с учетом расположения несущих конструкций).
Кроме специфических изменений, доступных исключительно помещениям на первом этаже, сохраняются и все другие варианты перепланировки:
- снос и возведение ненесущих перегородок;
- расширение санузла за счет нежилых помещений;
- перестановка или изменение типов сантехники (например, установка ванны вместо душа);
- расширение кухни за счет нежилых помещений;
- расширение помещений за счет лоджий и балконов с сохранением двери между ними (и подоконного блока, если он является частью несущих конструкций);
- обустройство кухни-ниши в коридоре или нежилом помещении;
- замена газовой плиты на электрическую;
- изменение конструкции пола;
- объединение квартир и пр.
Какие варианты перепланировки запрещены на первом этаже?
Перепланировка квартиры на 1 этаже проводится по тем же правилам, что и на других этажах, поэтому список запретов распространяется на обе ситуации. Закон запрещает любые изменения, которые:
- ухудшают жилищные условия как собственников квартиры, так и их соседей;
- снижают прочность несущих конструкций, создают угрозу разрушения отдельных элементов или всего здания в целом;
- затрагивают общедомовые коммуникации;
- нарушают тепловой контур здания;
- затрагивают внешний вид фасадов дома, либо конструкцию здания;
- создают риски для жизни людей или ущерба их имуществу.
К примеру, во время перепланировки нельзя:
- Объединять газифицированную кухню с жилыми комнатами. Из-за опасности взрыва и распространения пламени между этими помещениями должна быть плотно затворяющаяся дверь.
- Присоединять балконы и лоджии. Они считаются холодными помещениями, поэтому присоединить их полностью не получится. Разрешается так называемое «визуальное» присоединение, когда на место стандартного оконного блока ставят «французское окно» или стеклопакет в пол.
- Несогласованные действия с несущими конструкциями. Мы намеренно используем размытую формулировку, включающую в себя демонтаж, подрезание, оборудование ниш, расширение и пр. Дело в том, что здесь нужно рассматривать каждый случай индивидуально: на возможности переделки влияют самые разные факторы – тип здания, год постройки, архитектурные особенности, этажность и пр. На первом этаже согласовать работы с несущими конструкциями сложнее ввиду повышенной нагрузки на них (по сути, капитальные стены несут на себе «тяжесть» всех верхних этажей).
- Демонтировать или уменьшать площадь вентиляционных и сантехнических коробов. Во-первых, такой шаг приведет к ухудшению жилищных условий соседей, а во-вторых, подобные конструкции относятся к общедомовому имуществу, а значит распоряжаться ими по своему усмотрению собственник квартиры не имеет права.
Узнать, что разрешено или запрещено в плане перепланировки именно в вашей квартире, запишитесь на бесплатную консультацию специалистов компании «Результат».
