Найти квартиру своей мечты сложно. Поэтому вдвойне обидно, если найденный вариант оказывается с подвохом: неучтенными в техпаспорте изменениями. С одной стороны, они не мешают купить или продать жилье, но с другой, неузаконенная перепланировка в будущем может доставить немало проблем. Вместе с экспертами компании «Результат» разбираемся, стоит ли приобретать жилье с несогласованными переделками.
Возможные риски продавца и покупателя
Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – это лотерея. Шанс, что все «обойдется» минимальный – чаще всего от сделки проигрывают и покупатель, и продавец.
Давайте разбираться по порядку. Чем же рискует потенциальный покупатель?
- Штраф. Если о несогласованных изменениях технического плана узнают надзорные органы – например, пожалуются соседи или сантехник, которого вызвали для починки крана – то владельцу квартиры придется заплатить штраф в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ. Для физических лиц он составляет не менее 2000 руб. При этом «наказать» могут и подрядчиков, ответственных за ремонт.
- Возмещение вреда. Если из-за несогласованной перепланировки у соседей случилась беда: например, прорвало стояк из-за строительных нарушений при ремонте ванной комнаты, то возмещать убытки придется новым владельцам жилья. И даже страховка не спасет: при наличии незаконной перепланировки подобная ситуация не считается страховым случаем.
- Предписание узаконить изменения. Если сами изменения не противоречат букве закона и не угрожают целостности здания, владельца квартиры настоятельно «попросят» узаконить переделку. Новому собственнику придется за свой счет приглашать специалиста для обмера, затем оплачивать техническое заключение, тратить время на походы в МФЦ, Жилинспекцию и другие инстанции.
- Предписание устранить нарушения. Радовались хорошему ремонту? Теперь придется все ломать и возвращать к первоначальному виду. Опять же, за свой счет.
- Продажа квартиры с торгов. Если собственник не отреагировал на предписания и не устранил нарушения, то согласно п. 5 ст. 29 ЖК РФ суд может продать квартиру с торгов. Обычно цена выкупа куда меньше рыночной стоимости, к тому же часть вырученных денег изымается для оплаты судебных издержек и специализированных экспертиз. В итоге собственник получает остаток денежных средств, на которые равнозначное жилье уже не купишь.
- Угроза обрушения. Не все самовольные переделки безопасны. В некоторых случаях несущие конструкции не выдерживают, что создает реальную угрозу жизни людей. За любые последствия неузаконенной перепланировки отвечать будет текущий собственник квартиры.
- Проблемы с последующей продажей. Если один человек купил квартиру с неузаконенной перепланировкой, то не факт, что продать жилье удастся столь же быстро и легко. Дело в том, что банки не кредитуют покупку квартир с самовольными изменениями, а покупатели вправе требовать солидную скидку – как компенсацию возможных проблем в будущем.
Впрочем, рискует и продавец. Кроме уже озвученных ранее проблем, есть риск признания сделки купли-продажи недействительной: если новый собственник жилья обратиться в суд с иском и докажет, что не знал на момент покупки о самовольной перепланировке, то суд может расторгнуть договор на основе 166 и 459 ст. ГК РФ.
Кстати, с продажей квартиры ответственность за незаконную переделку не исчезает: Верховный суд признал, что в числе виновных лиц будет не только предыдущий владелец, инициировавший перепланировку, но и компания-подрядчик, выполнявшая строительно-ремонтные работы.
Какие изменения вообще нельзя узаконить?
Не нужно согласовывать изменения, если они:
- не затрагивают архитектурный облик здания;
- не влияют на конструктивную прочность дома;
- не меняют содержание технического плана квартиры.
В остальных случаях собственник должен предоставить в соответствующие ведомства пакет проектной документации с описанием всех запланированных работ и изменений. При этом далеко не все изменения получится узаконить: к примеру, категорически запрещается перекрывать доступ к инженерным коммуникациям, уменьшать сечение или переносить вентиляционные каналы, радиаторы, трубы общего стояка, подключать теплые полы к общедомовой системе отопления или объединять газифицированную кухню с жилыми помещениями.
Наши эксперты ранее уже подробно разбирали виды перепланировочных решений, которые можно и нельзя узаконить: ознакомиться с ними вы можете в статье "Что нельзя делать при перепланировке" .
Как проверить законна ли перепланировка до этапа покупки?
Неузаконенная перепланировка при покупке выявляется довольно просто: достаточно запросить документы у продавца и внимательно сравнить фактическую планировку с той, что указана в чертежах. Обратить внимание стоит на следующие моменты:
- количество комнат, их площадь и расположение, наличие несущих стен и перегородок, встроенных ниш;
- границы мокрых зон, расположение отопительных приборов, сантехники, газовых или электрических плит;
- линии, выполненные красным цветом – демонстрируют расхождение текущей планировки и той, что изображена в экспликации.
Ориентируйтесь на «свежий» технический паспорт, выданный максимум 3-5 лет назад. Если вам настойчиво подкладывают устаревший документ и отказываются оформлять новый, это явный признак обмана.
Если переделки видны невооруженным взглядом, а сам продавец признает факт переделки, потребуйте от него следующие документы:
- разрешение на перепланировку;
- акт о завершении строительных работ;
- поэтажный план и экспликация: убедитесь, что новые изменения в этих документах отражены в полной мере;
- кадастровая выписка из ЕГРН с указанием актуальной жилой площади: в результате перепланировки этот параметр мог измениться.
Если документов на руках нет, то от покупки квартиры лучше отказаться. В крайнем случае, можно запросить скидку, которая покроет в дальнейшем все расходы на процедуру узаконения перепланировки.
Узаконение перепланировки в компании «Результат»
Кредит или ипотека с неузаконенной перепланировкой невозможны – банки откажутся выделять деньги, если квартира будет «с подвохом». То же самое касается и страховых компаний – вы не сможете оформить новый страховой договор или получить страховые выплаты по уже существующему, если окажется, что в квартире проведена незаконная перепланировка.
Чтобы избежать неприятных последствий, обратитесь в компанию «Результат». Наши специалисты:
- проведут необходимые замеры и экспертизы;
- подготовят проект перепланировки жилья;
- соберут все необходимые документы и подадут их в межведомственную комиссию;
- в случае успеха – внесут изменения в кадастровый учет;
- в случае отказа – обратятся с иском в суд и добьются узаконения переделки.
Запишитесь на бесплатную консультацию, чтобы получить рекомендации наших экспертов и сделать первый шаг в сторону легализации перепланировки в квартире.
