Закон не запрещает объединять соседние квартиры, причем как горизонтально, так и вертикально – на разных этажах. Нюансы процедуры будут зависеть от самого дома (новостройка или «вторичка», монолит или «панелька»), расположения несущих элементов, а также особенностей перепланировки и переустройства. Предлагаем разобраться в этом вопросе вместе с экспертами компании «Результат».
Как и когда можно объединить соседние квартиры?
На практике объединение квартир возможно в трех случаях:
- Помещения находятся на одной лестничной клетке. В этом случае получить разрешение проще. Если дом выложен из кирпича или блоков, то при сооружении дополнительных проходов нельзя затрагивать ригель – опорную балку, на которую опираются другие элементы. Она обычно проходит по верхней части стены. Для несущих стен есть ограничения по ширине проема – не более 1,6 м.
- Помещения находятся друг над другом. Возможность объединения полностью зависит от материала стен и перекрытий, а также их состояния.
- Помещения на одном этаже, но в разных подъездах. Самый сложный вариант объединения, так как стена между двумя подъездами всегда несущая. К тому же, в квартирах могут различаться уровни поверхностей пола и потолка, что повлечет за собой дополнительные траты при переустройстве. Разрешение на такой вариант переделки дают довольно редко.
Если говорить о способах объединения, то их тоже три:
- новый проем между квартирами в смежной стене – при этом остаются два отдельных входа;
- снос межкомнатной перегородки;
- организация общего входа в квартиру за счет присоединения тамбура – для подобной переделки нужно организовать собрание жильцов и получить от них разрешение на использование части общедомового имущества.
Особое внимание нужно уделить «дублерам» зон кухни и санузла. Если от лишнего туалета или ванной вряд ли кто-то откажется – в крайнем случае, их можно сделать гостевыми, то запасная кухня в объединенном пространстве точно будет лишней. Оформить её как жилое помещение по закону нельзя, поэтому обычно из кухни делают хозяйственное помещение, прачечную, гардеробную или рабочий кабинет.
Последствия самовольного объединения
Объединение двух квартир в одну, даже если речь идет о сооружении всего одного дверного проема – это уже перепланировка, а в отдельных случаях еще и переустройство. По закону для этого требуется подготовить проектную документацию и пройти процедуру согласования. Просто предоставить межведомственной комиссии эскиз и узаконить перепланировку по упрощенному варианту не получится – масштаб переделки совсем другой.
Что будет, если собственник решит объединить помещения без проектов, документов и согласования?
- При обнаружении нарушения собственника привлекут к административной ответственности по ст. 7.21 КоАП РФ и выпишут штраф в размере 2000-2500 руб.
- После этого представитель жилинспекции проведет обследование помещение на предмет нарушения СанПиНов, СНиПов и других нормативных актов. При отсутствии нарушений инспектор выдаст предписание на согласование перепланировки и переустройства. Однако на практике такой «благоприятный» исход случается весьма редко.
- Чаще всего из-за нарушений действующего законодательства, строительных и иных норм инспектор выдает предписание об устранении нарушений. Это значит, что владелец должен за свой счет вернуть оба помещения в исходный вид, то есть провести ремонт «наоборот».
- Если собственник отказался или не смог вернуть помещения в исходное состояние, Жилищная инспекция вправе обратиться в суд. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ судебный орган вправе лишить гражданина права собственности в отношении квартир. Оба помещения будут проданы с торгов, а вырученная сумма (за вычетом судебных издержек и расходов на обязательные экспертизы) – передана бывшему владельцу. Как правило, с торгов недвижимость уходит по цене ниже рыночной, поэтому на вырученные с продажи деньги купить новое жилье будет проблематично.
Чтобы исключить негативный сценарий развития событий, лучше заранее озаботиться вопросом согласования объединения квартир.
Список необходимых документов
Чтобы оформить объединение жилых помещений, нужно отправить в Жилищную инспекцию следующие документы:
- Заявление – заполняется по форме, предусмотренной муниципальным ведомством.
- Документы, подтверждающие права собственности в отношении каждой квартиры.
- Паспорт или другие документы, удостоверяющие личность заявителя.
- Технический паспорт и экспликация на каждую квартиру.
- Проект перепланировки.
В некоторых случаях список документов может быть расширен:
- решение общего собрания жильцов, реестр собственников квартир – если в ходе перепланировке будет затронуто общедомовое имущество;
- разрешение от органов, отвечающих за сохранение культурных, архитектурных или исторических памятников – если жилой дом попадает под одну из этих категорий.
Стандартный срок рассмотрения заявления – 30 дней.
Этапы согласования
Как оформить объединение квартир? Если речь идет о новостройке, то достаточно уведомить застройщика о принятом решении: он сам проведет необходимые работы и экспертизы, подготовит проектную документацию и согласует вопрос в соответствующих инстанциях. Скорее всего, услуга будет платной – но это все равно будет дешевле, чем проводить перепланировку квартир уже после заселения.
Сложнее придется владельцу квартир на вторичном рынке: часто план дома отсутствует, информация по обмерам устарела, а сама проектная организация уже давно закрылась. Нередки случаи, когда по завершению ремонта оказывается, что объединенная квартира не совпадает по документам с суммой площадей начальных квартир, а значит нужны дополнительные замеры и экспертизы.
Если вы решили объединять квартиры на «вторичке», последовательность действий будет такой:
- сбор документов;
- подготовка проекта перепланировки – его следует заказать в проектной организации;
- согласование проекта и получение разрешения на проведение строительно-ремонтных работ;
- проведение работ в соответствии с проектной документацией;
- получение приемочного акта от комиссии жилищной инспекции;
- оформление нового технического паспорта;
- внесение изменений в ЕГРН;
- объединение лицевых счетов для оплаты коммунальных услуг.
Вы можете обратиться за консультацией или помощью к сотрудникам компании «Результат» на любом этапе согласования перепланировки. В случае отказа мы поможем подготовить обращение в суд, проведем необходимые экспертизы и добьемся разрешения на объединение квартир.
Почему стоит воспользоваться нашими услугами?
Перепланировка и объединение квартир – процедура сложная. Для получения разрешения от межведомственной комиссии нужно будет не только разработать проект, но и учесть множество разных нюансов: год строительства дома, материал стен и перекрытий, статус объекта и пр.
Сама процедура объединения – это масштабная переделка, после которой помещения поменяют конфигурацию, а одна из квартир и вовсе исчезнет с поэтажного плана и экспликации как самостоятельный объект.
Именно поэтому вопрос согласования лучше доверить профессионалам. Эксперты компании «Результат»:
- самостоятельно выполнят необходимые замеры и проведут обязательные экспертизы;
- подготовят проектную документацию и соберут все необходимые бумаги для обращения в Жилищную инспекцию;
- обеспечат авторский надзор за ходом строительных работ;
- будут представлять ваши интересы в суде, в случае неправомерного отказа со стороны ответственных лиц и ведомств.
Свяжитесь с нашими операторами, чтобы записаться на бесплатную консультацию или сделать первый шаг к узаконению перепланировки, объединения квартир.
